عقد الكراء : شنو خاصو يحتوي

⚠️ DRAFT — en attente de validation humaine (relecture native à voix haute requise). RÈGLE D’OR Q6 : l’IA rédige, l’humain valide — RIEN ne peut être publié sans validation humaine. 🖥️ Note technique : vérifier visuellement le sens RTL à l’intégration. Transcréation en darija réelle (pas d’arabe standard déguisé) — glossaire FR→darija v1 appliqué.

المجال : السكنى — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

ياسين كاري شقة في الرباط من عام، بلا عقد مكتوب : كلشي تدار « بالثقة »، الكراء تخلص بالكاش، بلا توصيل. واحد النهار، مول الدار علن زيادة ديال 20 % : « إلا ما عجبكش، تخرج في آخر الشهر. » بلا عقد ولا حجة الخلاص، شنو هما الحقوق ديالو؟ واش يقدرو يجريو عليه بين ليلة ونهار؟

في المغرب، كراء السكنى مؤطر بالقانون، والعقد المكتوب كايحمي الطرفين بجوج. هاد الفيشة غادي تفصل شنو خاص العقد المزيان يحتوي، بند ببند.

2. شنو كايقول القانون

العقد المكتوب : أحسن حماية ليك. كراء السكنى كاينظمو ظهير الالتزامات والعقود والقانون اللي كايأطر كراء المحلات للسكنى. إلا كان القانون ما كايفرضش الكتابة في جميع الحالات، بلا عقد راك كاتحرم راسك من أي حجة ملي يوقع النزاع : مبلغ الكراء المتفق عليه، المدة، الشارج، الضمانة — كلشي كايولي كلمة ضد كلمة. طلب ديما عقد مكتوب، في جوج ديال النسخ (نسخة لكل طرف)، مؤرخ وموقع.

شنو خاص العقد يحدد ضروري :

• الهوية الكاملة ديال الأطراف : السميات، أرقام البطاقة الوطنية، العناوين. تحقق باللي اللي كايكري ليك هو فعلا مول الدار (طلب تشوف الرسم العقاري ولا عقد الملكية).
• التحديد الدقيق للدار : العنوان بالضبط، المساحة، عدد البيوت، التجهيزات والأثاث إلا كانت مفروشة. كل ما كان الوصف مفصل، كل ما قل البلاصة للنزاع.
• الغرض من المحل : الاستعمال السكني. أي استعمال آخر خاصو يتفق عليه.
• مدة الكراء : تاريخ البداية وتاريخ النهاية، وشروط التجديد ولا الاستمرار.
• مبلغ الكراء، وتاريخ وأداة الدفع : المبلغ الشهري بالأرقام والحروف، نهار الخلاص، طريقة الدفع (التحويل البنكي ولا الشيك من الأفضل — كايخليو الأثر).
• توزيع الشارج : شكون كايخلص الما، الضو، مصاريف السانديك ديال الملكية المشتركة، ضريبة النظافة؟ كلشي خاصو يتكتب بالحرف.
• الضمانة : المبلغ ديالها — في العادة شهر ولا شهرين ديال الكراء — والأهم شروط استرجاعها : الأجل، الاقتطاعات الممكنة (الأضرار اللي تعاينت في محضر المعاينة ديال الخروج، من غير الاستهلاك العادي)، والتزام مول الدار باش يبرر أي اقتطاع.
• محضر المعاينة ديال الدخول والخروج : كايتدار بحضور الطرفين بجوج، مؤرخ وموقع، ومن الأفضل مرفوق بالتصاور. هادا هو الوثيقة اللي غادي تسمح تقارن حالة الدار ملي دخلتي وملي خرجتي.
• التزامات الصيانة : في القاعدة العامة، الإصلاحات الصغيرة والصيانة العادية على عاتق الكاري، بينما الإصلاحات الكبيرة (الهيكل، السطح، التجهيزات القديمة) على عاتق مول الدار.
• شروط الفسخ ومهلة الإشعار بالإخلاء : مدة مهلة الإشعار اللي خاص كل طرف يحترمها، وشكل التبليغ (مكتوب)، والحالات اللي يمكن فيها فسخ العقد.

الكراء : الزيادة ماشي عشوائية. القانون كايأطر مراجعة الكراء (الدورية والسقوف) : مول الدار ما يقدرش يزيد فوقت ما بغا وكيفما بغا، وخاصو يعلمك بالكتابة. زيادة ديال 20 % مفروضة شفويا، بحال ديال ياسين، ما عندها حتى قيمة إلا ما تحترمش هاد الإطار.

الإفراغ : أبدا بلا حكم قضائي. حتى في حالة عدم الخلاص، حتى في آخر العقد، مول الدار ما يقدرش يجري عليك بالقوة ولا يبدل القفولة. غير المحكمة اللي تقدر تأمر بالإفراغ، من بعد مسطرة. والإشعار بالإخلاء نفسو خاصو يتبلغ بالكتابة مع احترام مهلة الإشعار المنصوص عليها. تذكير بالأدوار : مول الدار كايسلم دار لائقة وكايتكلف بالإصلاحات الكبيرة ؛ الكاري كايخلص الكراء في وقتو، كايعتني بالدار، وكايسكنها بهدوء.

3. الخطوات بالترتيب

1. قبل ما توقع، زور وتحقق : زور الدار في النهار، جرب الما والضو والسراجم. طلب من مول الدار حجة باللي هو فعلا المالك (الرسم العقاري، العقد). حذر من الوسطاء اللي ما يقدروش يثبتو حتى تفويض.
2. قرا العقد كامل قبل ما توقع : أي بند غامض ولا تعسفي خاصو يتناقش ويتعاود يتصاغ.
3. دير محضر معاينة دخول جدي : بيت ببيت، قيد كلشي (البقع، الشقوق، التجهيزات الناقصة ولا المخربة)، صور تصاور مؤرخة، وخلي الطرفين بجوج يوقعو على الوثيقة. احتفظ بنسخة.
4. خلص بطريقة قابلة للتتبع : التحويل البنكي ولا الشيك من الأفضل ؛ بالكاش، طلب توصيل موقع ومؤرخ على كل خلاص — بلا استثناء.
5. احتفظ بجميع الوثائق ديالك في دوسيي : العقد، محاضر المعاينة، توصيلات الكراء، المراسلات المكتوبة مع مول الدار (SMS، الرسائل، المراسلات). ملي يوقع النزاع، هاد الدوسيي هو اللي غادي يشهد.
6. ملي يوقع مشكل (دار ما صالحاش للسكنى، إصلاحات مرفوضة، تهديد بالإفراغ) : إنذار رسمي (mise en demeure) مكتوب لمول الدار، ومن بعد الوساطة ولا المحكمة إلا لزم. ما تحبسش أبدا خلاص الكراء « باش تضغط » : عدم الخلاص كايحطك في موقف الغلط.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تكري بلا عقد مكتوب : هادا هو الغلط رقم واحد. بلا كتابة، ما تقدر تثبت لا مبلغ الكراء، ولا المدة، ولا الضمانة اللي دفعتي. الحالة ديال ياسين كاتبين : كلشي كايولي قابل للطعن.
• تخلص بالكاش بلا توصيل : في الشهر اللي غادي يدعي فيه مول الدار باللي ما خلصتيش، ما غادي تكون عندك حتى حجة العكس. توصيل مكتوب باليد وموقع كافي — ولكن خاصك تطلبو كل مرة.
• تقبل ضمانة مبالغ فيها : تلت ولا ربع شهور ديال الكراء كضمانة، هادشي مبالغ فيه. العادة الجارية هي شهر ولا شهرين. فاوض، وخلي شروط الاسترجاع مكتوبة.
• تهمل محضر المعاينة : محضر معاينة خاوي ولا معمر بالزربة، هادا هو الضمان باش تخسر الضمانة ديالك في الخروج على أضرار كانت كاينة من قبل. كون دقيق، والتصاور شاهدة.
• تقبل بنود تعسفية ولا تدير أشغال بلا اتفاق مكتوب : منع الاستقبال، منع الدراري، الزيادة « على حساب رغبة مول الدار »… حيد هاد البنود قبل ما توقع. وبنفس الشكل، أي تهيئة مهمة (حمام، قواطع) كاتطلب الإذن المكتوب ديال مول الدار، مع تحديد شكون كايخلص والمصير في الخروج.
• تخرج من الدار بلا محضر معاينة ديال الخروج : بلا هاد الوثيقة اللي كاتدار بحضور الطرفين، مول الدار يقدر ينسب ليك أي ضرر. طلبها، حتى في أحسن العلاقات.

5. المصادر

• ظهير الالتزامات والعقود (المقتضيات العامة ديال الكراء)
• القانون ديال كراء العقارات ولا المحلات للسكنى ولا للاستعمال المهني
• المحاكم الابتدائية (منازعات الكراء)
• جمعيات الدفاع على المستهلكين والكراية

⚠️ هاد الفيشة معلومة عامة، ماشي استشارة ديال محامي.

— l’équipe KAN3REF — كنعرف