FICHE C2 — EXPULSION D’UN LOCATAIRE : LA PROCÉDURE LÉGALE

DRAFT — en attente de validation humaine. Document de travail interne : rien de ce qui suit ne peut être publié sans relecture et validation par un juriste (Règle d’or Q6 : l’IA rédige, l’humain valide).

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Salma loue un appartement à Casablanca avec un bail de trois ans. Le bail est arrivé à son terme et elle a notifié au locataire, par huissier, un congé motivé — elle souhaite reprendre le logement pour y loger sa mère — en respectant le préavis légal de deux mois. Mais le locataire refuse de partir : « Je n’ai pas trouvé d’autre logement, je reste jusqu’à ce que j’en trouve un. » Un ami lui conseille alors : « Change les serrures quand il est au travail, et c’est réglé. »

Salma peut avoir raison sur le fond — si son motif de reprise est réel et si elle remplit les conditions légales — mais la méthode qu’on lui propose est illégale. Au Maroc, l’expulsion d’un locataire exige toujours une décision de justice, même quand le propriétaire a entièrement raison. Changer les serrures transformerait Salma, la créancière légitime, en fautive face à la loi. Cette fiche détaille la seule procédure légale, étape par étape.

2. Ce que dit la loi

Le bail d’habitation est régi par le Dahir des obligations et contrats et par la loi n° 67-12 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel. En matière d’expulsion, une règle d’or domine tout le reste :

L’expulsion exige toujours une décision de justice. Même avec un bail expiré, même avec des mois de loyers impayés, le propriétaire ne peut jamais expulser le locataire par ses propres moyens. Seul un jugement du tribunal peut ordonner l’expulsion, et son exécution est confiée à des agents habilités — jamais au propriétaire lui-même.

Les motifs légitimes d’expulsion :

• Le congé motivé, y compris à l’échéance du bail : attention, la simple arrivée du terme ne suffit pas. La loi n° 67-12 n’autorise la fin du bail que par un congé fondé sur un motif grave et légitime : la reprise du logement pour y loger le propriétaire lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants directs au premier degré (à condition d’être propriétaire depuis au moins dix-huit mois — sauf à proposer au locataire un relogement équivalent au même loyer), la démolition/reconstruction ou de gros travaux nécessitant l’évacuation des lieux, ou les retards de paiement du loyer (art. 45 et 49). Le congé doit indiquer le motif à peine de nullité, porter sur l’ensemble des locaux, et respecter un préavis d’au moins deux mois, notifié par voie judiciaire — en pratique par huissier (art. 46). Si le locataire refuse de partir à l’expiration du préavis, le propriétaire saisit le tribunal pour faire valider le congé et ordonner l’éviction (art. 47 et 48). Et même avec un congé validé par le juge, le propriétaire verse au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité d’un an de loyer (art. 51).
• La résiliation judiciaire du bail : non-paiement répété du loyer ou autres manquements graves du locataire — troubles de voisinage sérieux, sous-location interdite par le contrat, usage du logement non conforme à sa destination d’habitation, dégradations importantes. C’est le juge qui apprécie si la faute est suffisamment grave pour justifier la résiliation et l’expulsion.
• En cours de bail : pas d’expulsion sans motif légal. En cours de bail comme à son échéance, le propriétaire ne peut mettre fin au contrat que pour l’un des motifs de l’article 45 (retards de loyer, reprise pour usage personnel dans les conditions strictes de l’art. 49, démolition ou gros travaux). En revanche, la simple vente du logement n’est pas un motif d’expulsion : en cas de changement de propriétaire, le bail se poursuit aux mêmes conditions au profit du locataire (art. 4).

Le juge peut accorder des délais au locataire : le locataire en difficulté de paiement peut demander au tribunal un délai de paiement, et le tribunal peut, exceptionnellement, surseoir à l’exécution par un jugement motivé (loi n° 67-12, art. 29). C’est la seule base légale de ces « délais de grâce » en matière de bail d’habitation : le Dahir des obligations et contrats n’autorise en principe le juge à accorder un délai de grâce que s’il résulte de la convention ou de la loi (art. 128) — ici, c’est la loi n° 67-12 qui l’y autorise, à titre exceptionnel.

Ce qui est formellement interdit : l’expulsion « manuelle ». Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, jeter les affaires du locataire dehors, le menacer pour le faire partir : ces agissements sont illégaux et exposent le propriétaire à une plainte et à des dommages-intérêts — même s’il avait entièrement raison sur le fond du litige.

3. Les démarches pas à pas

1. Vérifiez le motif : le bail est-il vraiment arrivé à son terme ? Le congé a-t-il été notifié par écrit et dans les délais ? Ou existe-t-il une faute du locataire — loyers impayés, troubles, manquement grave ? Le motif de l’expulsion doit être clair, réel et documenté avant toute action.
2. Notifiez le congé motivé par huissier : la notification officielle établit avec certitude la date et le contenu de votre courrier — et le motif invoqué, obligatoire à peine de nullité. C’est votre preuve devant le tribunal — un congé verbal ou un simple SMS n’a aucune valeur probante.
3. Laissez expirer le préavis (deux mois minimum) : vous ne pouvez pas saisir le tribunal avant la fin du délai accordé au locataire pour quitter les lieux. La précipitation à ce stade fragilise toute la procédure.
4. Assignez devant le tribunal de première instance : demande de résiliation du bail si nécessaire, et demande d’expulsion du locataire — accompagnée, le cas échéant, d’une demande de paiement des loyers arriérés et de dommages-intérêts. À ce stade, l’assistance d’un avocat est vivement recommandée.
5. Obtenez le jugement : le juge prononce la résiliation du bail et/ou ordonne l’expulsion du locataire, et peut fixer un délai pour quitter les lieux. Le jugement peut aussi condamner le locataire au paiement des sommes dues.
6. Faites signifier le jugement par huissier : sans signification au locataire, aucune exécution n’est possible. La signification n’est pas une formalité administrative — c’est la condition juridique de l’exécution.
7. Faites exécuter le jugement : c’est l’agent d’exécution désigné qui procède à l’expulsion, avec le concours de la force publique si le locataire refuse de partir — et uniquement sur autorisation judiciaire. Le propriétaire ne participe pas à l’exécution et ne doit surtout pas s’en charger lui-même.

4. Les pièges à éviter

• L’expulsion manuelle : serrures changées, eau ou électricité coupée, affaires mises dehors — l’erreur la plus grave qui soit. Totalement illégale, elle retourne l’affaire contre le propriétaire, même s’il avait raison sur le fond.
• Exécuter soi-même le jugement : même avec un jugement d’expulsion en main, le propriétaire n’a pas le droit de faire sortir le locataire lui-même. L’exécution forcée appartient exclusivement à l’agent d’exécution désigné.
• Tenter d’expulser sans avoir signifié le jugement : un jugement non signifié ne s’exécute pas. Sauter la signification, c’est rendre toute la procédure inutile.
• Oublier le préavis ou le notifier verbalement : un congé annoncé de vive voix n’a aucune valeur juridique. L’écrit et la notification officielle sont obligatoires, avec le préavis prévu.
• Croire qu’un bail expiré autorise l’expulsion immédiate : la fin du bail ne donne aucun droit à l’expulsion directe. Il faut toute la chaîne : congé régulier, action en justice, jugement, signification, exécution.
• Menaces et harcèlement pour « accélérer » le départ : pressions, visites intimidantes, coupures « accidentelles » d’eau ou d’électricité — ces comportements peuvent être sanctionnés et affaiblissent considérablement la position du propriétaire devant le juge.
• Oublier l’indemnité d’éviction : même avec un congé validé par le juge, la reprise du logement a un coût légal — une indemnité d’un an de loyer plus les frais de déménagement justifiés du locataire évincé (art. 51). Et un congé fondé sur un motif inexistant ou non exécuté expose à une indemnité au moins égale à un an de loyer (art. 52).

5. Sources

• Dahir des obligations et contrats (dispositions générales sur le louage)
• Loi n° 67-12 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel (dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013) : mise en demeure et injonction de payer (art. 22 à 30), caution (art. 20), congé et éviction (art. 44 à 52)
• Tribunal de première instance (actions en résiliation et en expulsion)
• Huissiers de justice (notifications, significations, exécution des jugements)
• Associations de défense des consommateurs

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière : en cas de litige, consultez un avocat ou un juriste.