FICHE C1 — LOYER IMPAYÉ : LES RECOURS DU PROPRIÉTAIRE

DRAFT — en attente de validation humaine. Document de travail interne : rien de ce qui suit ne peut être publié sans relecture et validation par un juriste (Règle d’or Q6 : l’IA rédige, l’humain valide).

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Hassan possède un appartement à Fès qu’il loue à Mehdi depuis deux ans, avec un contrat de bail écrit. Depuis trois mois, plus aucun loyer n’arrive : Mehdi répond de moins en moins, promet « la semaine prochaine », puis disparaît. Hassan, excédé, envisage de changer les serrures pendant une absence de son locataire pour « récupérer son bien ».

C’est exactement ce qu’il ne faut pas faire. Au Maroc, même face à des loyers impayés, le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou mettre les affaires du locataire dehors est illégal et expose Hassan à une plainte. En revanche, la loi lui donne de vrais recours, à condition de suivre la procédure dans l’ordre.

2. Ce que dit la loi

Le bail d’habitation est régi par le Dahir des obligations et contrats et par la loi n° 67-12 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Face à un loyer impayé, le propriétaire dispose de trois leviers distincts — à ne pas confondre :

1. La mise en demeure : l’avertissement officiel. C’est une lettre — de préférence recommandée avec accusé de réception, ou mieux encore signifiée par huissier de justice — qui exige le paiement des loyers dus. Pour la suite de la procédure, la loi n° 67-12 impose des mentions obligatoires à peine d’irrecevabilité : noms des parties, adresses, montant du loyer et des charges réclamés, période concernée et total des impayés (art. 24), ainsi qu’un délai de paiement d’au moins quinze jours à compter de la notification (art. 25). Elle ne met pas fin au bail et ne récupère pas l’argent : elle constate officiellement le retard et met le locataire en demeure de payer. C’est le point de départ indispensable de toute action : elle prouve que le propriétaire a réclamé avant de saisir le tribunal, et elle est en général exigée pour faire jouer une clause résolutoire du bail.

2. L’action en paiement : récupérer l’argent. Pour obtenir les loyers dus, le propriétaire dispose d’une procédure spéciale prévue par la loi n° 67-12 (art. 22 à 29), à condition que la relation locative soit établie par un écrit à date certaine ou un jugement définitif fixant le montant du loyer : une fois la mise en demeure restée sans effet (même partiellement), il saisit par requête le président du tribunal de première instance en « validation de la mise en demeure et injonction de payer » (art. 26). Le président rend son ordonnance sous 48 heures, exécutoire sur minute (art. 27). Si la requête est rejetée, le propriétaire en revient aux règles du droit commun : l’injonction de payer du code de procédure civile (créance supérieure à 1 000 DH due en vertu d’un titre ou d’une promesse reconnue — un bail écrit en est un — requête au président du tribunal de première instance, art. 155 à 158), puis la procédure ordinaire si le débiteur fait opposition. À noter : le locataire en difficulté de paiement peut demander au tribunal un délai de paiement, et le tribunal peut, exceptionnellement, surseoir à l’exécution par un jugement motivé (art. 29) ; à l’inverse, le propriétaire qui engagerait cette procédure de mauvaise foi s’expose à verser au locataire une indemnité de deux à six mois de loyer, sans préjudice de poursuites pénales (art. 30).

3. La résiliation : mettre fin au bail. Les retards de paiement du loyer sont un motif légal de résiliation (loi n° 67-12, art. 45) — mais seul le juge peut y mettre fin : le propriétaire notifie un congé motivé avec un préavis d’au moins deux mois (art. 46), puis demande au tribunal la validation du congé et l’éviction du locataire, ainsi que le paiement des arriérés. Si le bail contient une clause résolutoire expresse — le contrat prévoit qu’en cas de loyer impayé, le bail est résilié —, le juge constate la résiliation après une mise en demeure restée sans effet ; l’expulsion exige dans tous les cas une décision de justice, jamais l’exécution par le propriétaire lui-même.

Ce qui est interdit, dans tous les cas : l’expulsion « manuelle ». Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, retirer les fenêtres, jeter les affaires du locataire sur le trottoir : ce sont des voies de fait illégales, même si les loyers sont impayés depuis des mois. Le locataire peut porter plainte et obtenir des dommages-intérêts — et le propriétaire, pourtant créancier, se retrouve en position d’accusé.

Le dépôt de garantie (caution) est plafonné à deux mois de loyer (loi n° 67-12, art. 20) : tout montant supérieur est illégal. Il est restitué dans le mois suivant la remise des clés, après déduction — dûment établie et justifiée par écrit au locataire — des sommes restant dues (loyers impayés, charges) ou des dégradations. Il ne peut donc pas être « consommé » en cours de bail pour effacer des impayés : l’imputation n’est possible qu’en fin de bail, avec une justification écrite. Et il ne remplace pas une action en justice pour le solde éventuel. Précision utile : les parties peuvent convenir d’affecter la caution au paiement des derniers mois de loyer.

3. Les démarches pas à pas

1. Calculez et documentez : listez les mois impayés avec leurs montants, rassemblez le contrat de bail, les anciens reçus ou relevés bancaires prouvant les paiements antérieurs, et tout échange écrit avec le locataire (messages, lettres, e-mails).
2. Envoyez une mise en demeure : lettre recommandée avec accusé de réception — ou signification par huissier, plus solide encore — exigeant le paiement sous un délai d’au moins quinze jours (minimum légal, art. 25 de la loi n° 67-12). Conservez-en précieusement une copie : c’est votre preuve d’avoir réclamé.
3. Tentez un accord écrit : un échéancier de paiement signé par les deux parties vaut souvent mieux qu’un procès long et coûteux. Mais jamais d’accord verbal : tout arrangement (délais, remise partielle, échéancier) doit être écrit, daté et signé par les deux parties.
4. Saisissez le tribunal si rien ne bouge : demande en paiement — l’injonction de payer pour une créance simple et bien documentée — et/ou demande de résiliation du bail avec expulsion du locataire. À ce stade, l’assistance d’un avocat est vivement recommandée.
5. Faites signifier le jugement par huissier de justice : sans signification au locataire, le jugement ne peut pas être exécuté. La signification n’est pas une formalité, c’est la condition de l’exécution.
6. Faites exécuter : l’expulsion elle-même est réalisée par un agent d’exécution désigné, avec si nécessaire le concours de la force publique sur autorisation judiciaire — jamais par le propriétaire lui-même.
7. Agissez vite : plus les impayés s’accumulent, plus la créance devient difficile à recouvrer en pratique. Surtout, l’action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (art. 391 du Dahir des obligations et contrats : les loyers sont des créances périodiques) — chaque échéance prescrivant à compter de sa date d’exigibilité, et la jurisprudence ne retenant que les échéances des cinq années précédant l’acte de réclamation. D’où l’importance d’agir vite et par des actes formels (huissier).

4. Les pièges à éviter

• Changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité : la « solution » la plus tentante est aussi la plus dangereuse. C’est illégal, le locataire peut porter plainte, et la situation se retourne contre le propriétaire.
• Résilier le bail unilatéralement : envoyer un message « le bail est terminé, vous devez partir » n’a aucune valeur juridique. Seul le juge prononce la résiliation du bail.
• Accepter des paiements partiels sans les acter par écrit : un locataire qui verse « un peu chaque mois » sans échéancier écrit complique sérieusement la preuve du montant réellement restant dû. Chaque versement doit être constaté par écrit.
• Attendre des mois avant d’agir : chaque mois qui passe creuse la dette et fragilise le recouvrement. La mise en demeure doit partir dès les premiers loyers impayés, pas après un an de patience.
• Menacer ou harceler le locataire : pressions, visites intimidantes, menaces verbales ou écrites — en plus d’être inefficaces, ces comportements peuvent être sanctionnés pénalement.
• Louer sans contrat écrit : sans bail écrit, prouver le montant du loyer convenu devient parole contre parole, et tout recours devient beaucoup plus difficile. Le contrat écrit reste la base de toute action.

5. Sources

• Dahir des obligations et contrats (dispositions générales sur le louage)
• Loi n° 67-12 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel (dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013) : mise en demeure et injonction de payer (art. 22 à 30), caution (art. 20), congé et éviction (art. 44 à 52)
• Tribunal de première instance (recouvrement des loyers, résiliation du bail)
• Huissiers de justice (mises en demeure, significations)
• Associations de défense des consommateurs et des locataires

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas une consultation juridique. Chaque situation est particulière : en cas de litige, consultez un avocat ou un juriste.